房地产行业研究周报：居民信贷维持低位，需求侧宽松持续落地

行业点评
本周受市场环境影响，地产板块、物业板块均下跌。本周（3.4-3.10）本周申万A股房地产板块涨跌幅为-4.9%，在各板块中位列第23；WIND港股房地产板块涨跌幅为-6.5%，在各板块中位列第16。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-11.9%，恒生中国企业指数涨跌幅为-7.1%，沪深300指数涨跌幅为-4%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-4.8%和-7.9%。
本周土拍城市数量较少，市场热度维持低位。本周（3.4-3.10）全国300城宅地成交建面123万㎡，单周环比+22%，单周同比-51%，平均溢价率9%。2023年初至今，全国300城累计宅地成交建面6579万㎡，累计同比-14%；年初至今，华润置地、越秀地产、厦门坤霖辰房地产、中建国际投资、京东集团股份的权益拿地金额位居行业前五，分别为103、59、32、31、31亿元。
节后第六周新房销售首次出现环比下降，同比仍上升，成都、武汉等二线城市表现较好。本周（3.4-3.10）35个城市商品房成交合计425万平米，周环比-16%，周同比+9%。其中：一线城市周环比-5%，周同比+21%；二线城市周环比-17%，周同比+21%；三四线城市周环比-34%，周同比-64%。
节后第六周二手房市场表现持续强劲，北京、成都周成交继续领涨。本周（3.4-3.10）15个城市二手房成交合计238万平米，周环比+1%，周同比+69%。其中：一线城市周环比-7%，周同比+39%；二线城市周环比+4%，周同比+81%；三四线城市周环比+14%，周同比+55%。
居民中长期信贷维持低位。3月10日，央行发布数据，中国2月新增人民币贷款1.81万亿人民币，同比多增5928亿人民币；居民中长期新增人民币贷款863亿人民币，环比少增1368亿人民币，同比多增1322亿人民币（2022年2月有春节假期）。居民中长期贷款为多房贷，当前市场销售逐步回暖，但二手房市场增速明显大于新房，房贷置换比新增更多。
2022年国有土地使用权收入同比下滑23.3%。3月8日，两会通过关于2022年中央和地方预算执行情况与2023年中央和地方预算的决议。其中，2022年国有土地使用权收入为66854亿人民币，同比下滑23.3%，自2016年来首次增速为负：一是由于房地产市场下行，房企拿地意愿不强；二是地方政府在土拍热度低位期间土地供应减少。
二三线城市需求侧政策持续宽松，利好置换改善需求释放。目前供给侧以改善优质房企资产负债表计划为重点的系列政策在持续落地，需求侧除一线城市外，各地方政府也在积极出台宽松政策支持房地产市场平稳发展。3月6日，长沙放松限售政策，从“不动产权证满4年可上市交易”调整为“网签4年即可出售”；3月7日，常州取消新房2年限售期，取得不动产权证后即可上市交易；3月10日，深汕合作区（广东省汕尾市）取消个人商品住房限购，限售期缩短至2年。系列需求侧的宽松政策能提升换房客户的购买力，更加利好置换改善需求的释放。
投资建议
二手房市场复苏强度大于新房市场，信贷数据维持低位；需求侧宽松政策持续落地，更加利好置换改善需求释放。地产板块，推荐有持续拿地能力、布局优质重点城市的头部央国企和改善型房企，如建发国际集团、中国海外发展等；物业板块受益于地产销售复苏和经济活动恢复，推荐滨江服务、建发物业等；二手房市场活跃度持续向好，推荐强房产中介平台贝壳。
风险提示
宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约

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